Đầu Tư Thông Minh Vào Bất Động Sản

Trong những ngày ảm đạm của chu kỳ bất động sản, nỗi sợ hiện diện. Sự cân bằng tiền mặt trong ngân hàng được thiết lập. Đa số các nhà đầu tư tương lai và đám đông tiết kiệm đều trên chuyến bay hướng tới chất lượng. Họ chấp nhận chứng chỉ tiền gửi (CDs)8 và tài khoản thị trường tiền tệ9 có mức lãi suất thấp tới mức không đáng kể. Những đám đông sợ hãi và không kiên định nghĩ rằng, “Ai mà quan tâm tới tỷ lệ hoàn vốn10 cơ chứ? Tôi muốn thấy tin chắc rằng tôi đang bảo vệ một phần lợi nhuận của số vốn tôi đã bỏ ra”.

Trong cuốn sách nổi tiếng “Nhà đầu tư thông minh”, Ben Graham lấy bằng giáo sư tại Trường đại học Columbia, New York, ngôi trường mà Warren Buffet đã theo học) đã sáng tạo nên truyện ngụ ngôn của Ngài Thị Trường. Ngài Thị Trường đại diện cho tâm lý đám đông, người có tâm trạng bất thường như một con lắc đồng hồ, từ sự hưng phấn bất hợp lý, cho tới sự hoang mang, sợ hãi. Vậy trạng thái nào của Ngài Thị Trường sẽ cung cấp cho các nhà đầu tư cơ hội và triển vọng tốt nhất? Trạng thái nào của Ngài Thị Trường sẽ cám dỗ các nhà đầu tư chấp nhận mức rủi ro thực tế cao nhất? Trạng thái nào của Ngài Thị Trường thể hiện mức rủi ro thực tế thấp nhất?

Sự đại tăng trường làm tăng rủi ro thực tế

Trong thời kỳ Lạc quan tếu11 bùng nổ, các nhà đầu tư nhận thấy rất ít rủi ro, nhưng rủi ro thực sự hiện ra ngày càng rõ khi giá cả ngày càng tăng cao, lợi nhuận từ việc cho thuê giảm sút, và những khoản nợ thế chấp không thể chống đỡ được chất đống - kể cả khi giá cho thuê thấp ở mức không thể bù đắp lại được các chi phí vận hành và chi phí tài chính.

Trong thời kỳ đại tăng trưởng ở Las Vegas, những người được cho là nhà đầu tư (thực chất là những kẻ đầu cơ) tin rằng việc lướt sóng bất động sản để kiếm khoản lợi nhuận khổng lồ sẽ không bao giờ kết thúc. Một số ít nhà đầu tư nhận thấy rằng rủi ro bất động sản của họ thực tế còn thấp hơn số ghế trống tại Caesar’s Palace12. Và chẳng có ai ngoài những tên ngốc (hoặc những người lạc quan mù quáng) sẽ vay mượn để ngồi vào các chỗ trống ấy?

Cho đến lúc ấy, những người mua bất động sản tại Las Vegas phải gánh một tỷ lệ cho vay trên giá tài sản13 tới 90%, 95%, và thậm chí 100% hoặc hơn thế. Họ giả định một cách ngây thơ rằng tương lai sẽ tiếp tục cho họ trúng số jack-pot mà họ đã thắng trong quá khứ. Hàng ngàn người California đổ xô tới Vegas và nghĩ rằng họ đã khám phá ra một mỏ vàng Sutter’s Mill14 khác.

Khi một con cá sấu khổng lồ đang nhai chân bạn, bạn đang ở trong một thế giới nguy hiểm (và một thế giới đau đớn). Như tôi vẫn thường viết trong các cuốn sách của mình, nợ cao, lợi nhuận từ tiền thuê nhà thấp và những hy vọng cường điệu vào việc giá tiếp tục tăng vượt khuôn khổ (cho chứng khoán, vàng hoặc bất động sản) luôn gây ra sự thay đổi vận mệnh. (Đặc biệt trong cuốn Value Investing in Real Estate (tạm dịch: Giá trị đầu tư vào bất động sản) của tôi xuất bản năm 2020 bởi John Wiley & Sons)

Đúng vậy, cơn sốt đầu cơ tại Las Vegas (cũng như Miami, Dubai, miền ven biển Tây Ban Nha, Ajman, Dublin, Phoenix,…) trở nên điên cuồng hơn bao giờ hết. Đa số những nhà thầu và người mua tại thành phố khác không trải qua giai đoạn tăng trưởng điên cuồn đó. Tuy nhiên, Lạc quan tếu đã kích động tâm trạng điên cuồng và lối suy nghĩ của những người mua bất động sản và những người đi vay để mua bất động sản ở hầu khắp nước Mỹ và các quốc gia khác (dù cho thời kỳ đại tăng trưởng diễn ra chậm, không phải Dallas, Berlin, hay Tokyo - các thành phố đã chịu ảnh hưởng Lạc quan tếu về thị trường bất động sản từ 15 - 20 năm trước, và không tham gia vào sự kiện gần đây).

Với hầu hết những người đầu cơ cảm tính phải giờ đã bị đo ván trong trò chơi này, ngày nay, đầu tư vào bất động sản một lần nữa lại đưa ra những món lợi nhuận tiềm năng đáng chú ý với mức rủi ro được khống chế.

Sự suy thoái của thị trường khống chế rủi ro thị trường

Trong 5 năm vừa qua, giá bất động sản tại Mỹ (và một số quốc gia khác) đã hạ xuống từ 15 - 70% so với giá lúc đạt đỉnh. Tùy theo mức độ giá cho thuê và giá sửa chữa thay thế ( xây dựng), giá bất động sản ngày nay mang lại rất nhiều cơ hội cho người mua tính từ cuộc chiến tranh thế giới thứ hai. Với giá bất động sản nằm ở dưới ngưỡng giá xây dựng (đa phần), nhà thầu không thể có đủ lợi nhuận để xây dựng thêm nhiều sản phẩm cho thị trường. Những nhà đầu tư ngày nay được bảo vệ khỏi những cuộc cạnh tranh mới. Hiệu suất cung ứng của các nhà thầu sẽ giảm xuống một nửa cho tới khi giá nhà tăng lên đủ để sinh ra một phần biên lợi nhuận khá khẩm.

Để cải thiện việc đầu tư, lãi suất thế chấp đã rớt xuống thấp hơn 5% (dù mức lãi suất này luôn dễ bị điều chỉnh tăng lên). Tôi đang có lợi thế trong thị trường thế chấp và bất động sản ngày nay. Trong suốt mấy tháng qua, tôi đã mua được một số bất động sản (với tình trạng cực kỳ tốt) và được giảm giá từ 50 tới 60% so với giá cao nhất chúng từng được chào bán.

Tất nhiên, bạn có thể băn khoăn: Liệu đây có phải thời điểm tốt nhất để mua hay không? Giá bất động sản có tiếp tục giảm nữa không? Liệu chúng ta có chạm trán một cuộc khủng hoảng kép? Liệu nguồn cung của nhà bị tịch biên có làm ngập thị trường với một số lượng lớn nhà bị tịch biên được đem rao bán? Ngay cả những cơ hội tốt ngày hôm nay cũng có thể trở nên vượt trội hơn cùng những pha mặc cả tốt hơn trong tương lai gần.

Câu trả lời là có thể có. Nhưng đừng quên nhắc tới lãi suất. Sau một khoảng thời gian nắm giữ bất động sản, chi phí phát sinh do lãi suất cao có thể khiến bất kỳ khoản tiền nào bạn tiết kiệm được từ giá mua trở nên nhỏ bé. Tuy nhiên, nếu bạn lựa chọn việc trì hoãn, hãy làm thật khôn ngoan.

Quan sát thị trường (tịch biên, các nhà hiện đang được rao bán, lãi suất, tỷ lệ thất nghiệp và số người đi làm, những công trình mới đang được xây dựng và hơn thế nữa). Tìm ra điểm quay đầu trong số liệu cũng như sự tự tin của nhà đầu tư và người mua. Quan sát thị trường một cách thông minh và chờ đợi các cơ hội khác thay vì ngồi chờ một cách thụ động. Thêm vào đó, đầu tư bất động sản đưa ra rất nhiều cách để kiếm lợi nhuận, trong đó “chạm đáy thị trường, giá chạm sàn” chỉ là một - chứ không phải yếu tố quan trọng nhất - quyết định việc đầu tư.

Những nguồn lợi nhuận khác nhau

Các nhà báo và những phương tiện truyền thông của họ (đặc biệt là các nhà kinh tế học, những người thông thái ở Phố Wall và những nhà phân tích quỹ tương hỗ) thường thích chơi trò chơi dự đoán ngắn hạn. Họ làm vậy với chứng khoán, vàng, hàng hóa, lãi suất, và trong vòng 10 năm qua, là bất động sản. Giá đang tăng? Mua vào. Giá đang giảm đi? Từ bỏ tham gia cuộc chơi và quan sát từ bên ngoài. Vì họ bị ám ảnh dai dẳng bởi sự vận động của giá cả trong ngắn hạn, truyền thông bóp méo và gây hoang mang ý tưởng đầu tư vào bất động sản.

Trái ngược với sự thổi phồng của truyền thông, đa số các nhà đầu tư có kinh nghiệm và thành công trong lĩnh vực bất động sản thường không nhấn mạnh vào việc dự báo giá trong ngắn hạn. Thay vào đó, chúng tôi thường nhìn vào những phạm vi trong khoảng 3 tới 10 năm (hoặc lâu hơn). Chúng tôi nhận ra rằng bất động sản cung cấp rất nhiều nguồn lợi nhuận. Những đồng tiền khôn của các nhà đầu tư được cân đo đong đếm và được hiểu rằng chúng sẽ đem lại một nguồn lợi nhuận khổng lồ, chúng chỉ cần đạt được một số (hoặc thậm chí là một) nguồn thù lao.

Dưới đây là rất nhiều (nhưng không phải là tất cả) lợi nhuận tiềm năng mà bất động sản có thể mang lại:

• Thu được từ việc tăng giá trị (một tiềm năng gần như chắc chắn khi bạn mua giá rẻ hơn chi phí xây dựng sửa chữa lại).
• Thu được từ lạm phát (đặc biệt khi bạn đầu tư lúc chỉ số lạm phát giảm sút và lãi suất được đưa ra ở mức thấp).
• Sinh ra dòng tiền không cần đòn bẩy.
• Sử dụng đòn bẩy tài chính để tăng cường lợi nhuận kiếm được từ giá cả.
• Sử dụng đòn bẩy tài chính để tăng lợi nhuận từ dòng tiền.
• Tăng vốn bằng việc trả nợ dần (đúng vậy, sử dụng tiền thu được từ cho thuê nhà để trả bớt số dư tiền nợ).
• Tái huy động vốn để tăng trưởng dòng tiền (giảm bớt các khoản trả nợ).
• Tái huy động vốn để tăng lượng tiền mặt (tổng lượng tiền mặt được quy đổi).
• Mua dưới giá trị thị trường.
• Bán trên giá trị thị trường.
• Tạo nên giá trị bằng cách quản lý thông minh hơn.
• Tạo nên giá trị thông qua sự hiểu biết chiến lược thị trường.
• Tạo nên giá trị bằng việc cải thiện các địa điểm bất động sản của bạn.
• Chia nhỏ quyền sở hữu nhóm bất động sản của bạn.
• Chia nhỏ bất động sản (về mặt vật lý)
• Tạo nên (tập hợp) các giá trị vượt trội.
• Chuyển đổi chức năng của bất động sản sang một chức năng khác mang lại nhiều doanh thu hơn (ví dụ như từ nhà ở thành cho thuê văn phòng, các khu bán lẻ thành văn phòng - các chức năng của bất động sản sẽ thích ứng với sự thay đổi của thị trường).
• Chuyển đổi cách thức sở hữu (ví dụ như, từ thuê nhà thành quyền sở hữu, như biến các căn hộ cho thuê thành chung cư, hoặc có nhiều trường hợp các dự án cải tạo các căn hộ cũ kỹ rạn nứt bị vỡ nợ, các căn hộ được cho thuê).
• Được các loại thuế bảo hộ dòng tiền.
• Được các loại thuế bảo hộ (hoặc hoãn đóng) lãi từ vốn15.
• Tạo nên vào bán đi quyền phát triển hoặc quyền tái phát triển.
• Đa dạng hóa các loại trái phiếu và cổ phiếu.

Tôi sẽ giải thích về các nguồn thu lợi nhuận này ở Chương 1 và sau đó sẽ minh họa và đi vào chi tiết hơn ở các mức độ khác nhau trong các chương tiếp theo. Với cái nhìn mở rộng về các tiềm năng, bạn luôn có thể tìm ra cách để đầu tư có thể sinh lời vào bất động sản.

Không giống như đầu tư (hoặc đầu cơ) vào cổ phiếu, trái phiếu, vàng, hoặc hàng hóa, bạn có thể kiếm được lợi nhuận từ bất động sản bằng việc gia tăng tương tác (nghiên cứu, lập luận, kiến thức, và tài năng kinh doanh). Khi bạn mua chứng khoán, bạn chỉ có thể cầu nguyện rằng thị trưởng sẽ đi lên, bởi vì đó là việc duy nhất bạn có thể làm để nhận được một mức lợi nhuận hợp lý16. (Cổ tức thu được từ cổ phiếu hiện ở mức khoảng 2% - dù nhiều nơi thậm chí còn không chi cổ tức, và một số ít trả ở mức 3 - 4%/năm.)

Tìm kiếm giá trị bền vững - một thị trường chạm đáy không cần thiết

Thị trường ngày nay ẩn chứa rất nhiều tiềm năng có thể kiếm được lợi nhuận cao với mức rủi ro thấp. Qua một chu kỳ khoảng ba tới bảy năm - nếu bạn tuân theo nguyên tắc được nêu trong cuốn sách này - bạn sẽ thu được lợi nhuận rất cao. Tôi khuyến khích bạn đầu tư ngay bây giờ. Không ai có thể dự báo về xu hướng của giá trong một hoặc hai năm tới. nhưng hôm nay, bạn có thể tìm thấy và đàm phán về một khoản đầu tư bền vững tại bất kỳ thị trường nào.

Hai lỗi mà mọi người thường mắc phải khiến họ không thể kiếm được lợi nhuận từ bất động sản, đó là: (1) họ chờ quá lâu để tham gia vào thị trường và họ không thể thoát ra khỏi bong bóng thị trường, và (2) họ chờ quá lâu để chiếm được lợi thế của các tiềm năng của họ (vậy đó, họ liên tục trì hoãn, và sau đó thì hối tiếc).

PHÁT TRIỂN KẾ HOẠCH KINH DOANH CỦA BẠN

Trong các chương tiếp theo, bạn sẽ tìm ra cách làm thế nào để tạo nên, phát triển và khai thác ít nhất 22 nguồn thu lại lợi nhuận. Để mua, cải thiện và giữ được nguồn thu từ bất động sản - đặc biệt khi bạn đầu tư vào các thời điểm kinh tế và tài chính khó khăn với đòn bẩy thông minh - sẽ mang tới cho bạn một cách chắc chắn nhất, an toàn nhất và tất nhiên là nhanh nhất để xây dựng giá trị ròng của bạn. Nhưng thậm chí các nhà đầu tư dài hạn như tôi cũng sẽ đầu tư mạo hiểm vào các lĩnh vực khác khi thời cơ tới.

Thêm vào đó, để mua, cải thiện và giữ được các ngôi nhà và tiếp cận các tòa nhà chung cư, các kỹ thuật kiếm lợi nhuận bao gồm giấy tờ giảm giá, bất động sản thương mại, chung cư, sửa chữa và thay thế, cải tạo, quyền lưu giữ thuế17, bãi đậu xe cho nhà lưu động, các trung tâm kho tự quản, cho thuê tự chọn, cho thuê trọn gói18 (tôi sẽ thảo luận và giải thích các kỹ thuật này ở các chương tiếp theo).

Để đảm bảo tương lai của bạn - một tương lai không cần lo lắng về tài chính, với một cuộc sống bạn có thể sống như bạn vẫn hằng mong muốn - bất động sản, đặc biệt là trong thị trường ảm đạm ngày nay, vạch ra con đường gần như chắc chắn nhất tới tự do cá nhân và thịnh vượng. Tất cả những gì còn lại là phát triển và thực hiện kế hoạch đầu tư của bạn ngay lập tức.

---

1. 8 Chứng chỉ tiền gửi (Certificate of deposit) là một loại tài sản ngắn hạn được phát hành bởi ngân hàng hoặc tổ chức tiết kiệm, chứng nhận về một số tiền nhất định được ký gửi lại tổ chức phát hành chứng chỉ.

2. 9 Tài khoản thị trường tiền tệ (money market account – MMA) là một tài khoản sinh lời tại ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng, có tính linh hoạt thấp hơn chứng chỉ tiền gửi.

3. 10 Tỷ lệ hoàn vốn: lợi nhuận được tạo ra trong một thời gian cụ thể so với số vốn đã bỏ ra. Chỉ tiêu này thể hiện mức độ hiệu quả của việc sử dụng vốn để tạo ra lợi nhuận (Cambridge dictionary)

4. 11 Thuật ngữ này được sử dụng lần đầu tiên trong bài phát biểu của nguyên Chủ tịch Quỹ Dự trữ liên bang Mỹ Alan Greenspan vào những năm 90. Lạc quan tếu là khi các nhà đầu tư làm cho giá tài sản tăng tới mức vượt qua các quy tắc cơ bản, tạo nên các bong bóng đầu tư.

5. 12 Caesar’s Palace: một casino tại Las Vegas.

6. 13 Loan-to-value (LTV) là giá trị của một tài sản liên quan tới phần tiền ngân hàng sẽ cho vay để mua nó.

7. 14 Mỏ vàng đầu tiên được phát hiện ra tại California.

8. 15 Lãi về vốn (Capital gain) là lợi nhuận được tạo ra từ việc bán đi một tài sản (bất động sản hoặc khoản đầu tư).

9. 16 Với một số bất động sản, tôi đã kiếm được lợi nhuận hằng năm là khoảng hơn 25% trên 1 USD. Nếu không phải nhờ sự tăng giá thì nhờ vào cái gì? Dòng tiền, trả nợ dần, và bảo hộ thuế (mặc dù mức bảo hộ thuế lúc trước lớn hơn ở hiện tại). Chú thích này là của tác giả.

10. 17 Quyền lưu giữ thuế: chính phủ có quyền nắm giữ tài sản nếu người nộp thuế không chịu nộp thuế.

11. 18 Cho thuê trọn gói - Triple net lease (NNN) là phí thuê nhà đã bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm và phí duy trì .