PHẦN MỞ ĐẦU

Đầu tư vào bất động sản ngay bây giờ

Hãy đầu tư vào bất động sản ngay bây giờ. Hoặc bạn sẽ sống với sự hối hận suốt đời.

Hãy nghe những lời khôn ngoan từ tỷ phú bất động sản Warren Buffet: “Hãy đầu tư khi mà đám đông còn đang sợ hãi, nghi ngờ và ngập ngừng bởi sự kìm kẹp củatư duy ; và hãy bán khi những sự hy vọng ngông cuồng và cơn sốt đầu cơ trỗi dậy thiêu đốt những lý do”.

Xúc cảm bầy đàn của đám đông cho phép tôi và bạn mua rẻ và bán đắt. Hãy suy nghĩ thấu đáo về những lời khuyên khôn ngoan của nhà hiền triết Omaha. Loại thị trường nào sẽ cho bạn cơ hội tốt nhất để thu được lợi nhuận trong tương lai? Loại thị trường nào giúp giảm thiểu rủi ro cho bạn? Để trả lời các câu hỏi trên, hãy so sánh điều kiện thị trường tăng vọt năm vừa rồi với thị trường đầy tiềm năng chúng ta trải nghiệm ngày hôm nay:

Thời kỳ đại tăng trưởng: Các nhà thầu đưa vào thị trường hơn 2 triệu đơn vị nhà ở mỗi năm

Ngày nay: số nhà ở bắt đầu trở nên ít hơn 400.000 căn một năm (mức thấp nhất kể từ cuộc chiến tranh thế giới lần thứ hai)

Thời kỳ đại tăng trưởng: Đám đông người mua ưa thích các căn nhà mẫu và nhà mô hình, họ năn nỉ người bán hoặc các nhà thầu chấp nhận giá cao hơn giá niêm yết. Người bán đặt ra mức giá. Dù giá cao thế nào đi chang nữa, người mua sẵn sàng mua vào dựa trên những giả định vô căn cứ rằng giá bán được đưa ra đó sẽ rẻ hơn so với 12 tháng sau đó.

Ngày nay: Đa số các nhà đầu tư tiềm năng và người mua nhà vẫn khá thận trọng, ngập ngừng và lo sợ. Lượng khách đến tham quan các ngôi nhà mẫu vô cùng thưa thớt. Để thu hút người đến tham quan, các nhà thầu đã giảm mạnh giá bán, chiều chuộng và chiết khấu ưu đãi cho người mua nhà

Thời kỳ đại tăng trưởng: Lãi suất trung bình ở mức trên dưới 6%

Ngày nay: Lãi suất thịnh hành ở mức 4 - 5% (ít nhất là trong thời điểm hiện tại)

Thời kỳ đại tăng trưởng: Lạm phát có vẻ trong tầm kiểm soát và cách rất xa những gì chúng ta có thể tưởng tượng được. Allan Greenspan, Chủ tịch Cục dự trữ liên bang, đã được phong là “Nhạc trưởng đại tài”, bởi cách xử lý tài tình về cung ứng tiền tệ và lãi suất ở thời điểm đó.

Ngày nay: Hàng tỷ đô la bị thiếu hụt, chính phủ mang nợ, và nới lỏng định lượng1 dường như khiến lạm phát (và lãi suất) tăng cao hơn rất nhiều chỉ trong vài thập kỷ.

Thời kỳ đại tăng trưởng: Bất động sản được bán với giá cao hơn 30 - 100% - so với giá thay thế (sửa chữa) của nó.

Ngày nay: Bạn có thể mua bất động sản với giá thấp hơn 20% tới 70% so với giá xây mới.

Thời kỳ đại tăng trưởng: Hàng triệu người mua đi vay quá khả năng để mua bất động sản vượt quá khả năng tài chính của họ. Số những người khai khống để vay ngân hàng tăng lên nhanh chóng. Người định giá đưa ra rất nhiều số liệu về giá trị thị trường mà người bán, người cho vay và người mua mong muốn.

Ngày nay: Tín dụng chặt chẽ hơn và tỷ lệ thất nghiệp cao khiến nhiều gia đình tăng gấp đôi, thậm chí gấp 3 số lượng người sống trong một căn nhà. Số lượng những người trưởng thành quay lại sống cùng bố mẹ và thậm chí những gia đình có cả ba thế hệ chung sống cùng nhau tăng tới mức cao nhất kể từ cuộc chiến tranh thế giới thứ hai. Những người cho vay và người định giá đưa ra những quy định mới nghiêm ngặt hơn nhằm hạn chế sự cấu kết bất hợp pháp này.

Thời kỳ đại tăng trưởng: Đa số người bán có thể dễ dàng đặt giá bán rất cao.

Ngày nay: Tình trạng khó khăn về tài chính2 và hàng triệu thương vụ bán khống3, tịch thu nhà4, và các ngân hàng sở hữu bất động sản5 (bank REOs) đã tạo ra một nguồn cung sẵn sàng để truyền động lực một cách mạnh mẽ cho người mua (và người vay tiền). Giờ thì người mua - chứ không phải người bán - đặt ra mức giá cho tài sản.

Thời kỳ đại tăng trưởng: Giá bất động sản bị đẩy lên cao tới mức bất hợp lý so với dòng tiền từ thu nhập cho thuê.

Ngày nay: Giá trị thị trường đã rớt xuống điểm mà thu nhập các bất động sản mang lại vượt qua một cách đáng kể so với thu nhập thu được từ cổ phiếu và trái phiếu. Các nhà đầu tư có thể hy vọng một cách có cơ sở để đạt được dòng tiền dương - ngay lập tức hoặc trong vài năm tới. Tỷ suất sinh lời6 đã tăng lên. Hệ số nhân tiền thuê nhà đã giảm xuống. Tiền thuê nhà tăng cao, và số căn nhà trống giảm xuống.

Thời kỳ đại tăng trưởng: Hàng trăm nghìn nhà đầu tư mới gặp vấn đề về tài chính và trả quá nhiều cho các bất động sản cho thuê mà họ không biết cách quản lý.

Ngày nay: Rất nhiều nhà đầu tư có những cái nhìn hão huyền như vậy đã thức tỉnh với thực tế rằng đầu tư an toàn cần nguồn dự trữ tiền và tín dụng, kiến thức, tư duy, một hệ thống tổ chức hiệu quả và một chiến lược cho thuê dễ chịu.

Thời kỳ đại tăng trưởng: Gần như tất cả lời tiên tri kinh tế học đều dự đoán một bầu trời bất động sản xanh trong và không có sự suy thoái nào.

Ngày nay: Các chương trình truyền hình và bản tin tài chính vẫn đều đặn nhắc đến sự ảm đạm và sụp đổ.

[Dưới góc nhìn lịch sử, nhớ lại những thời gian khó khăn trước đây của nền kinh tế như nửa đầu những năm 1970, những năm đầu thập niên 80 và xa hơn nữa là năm 1937 - khi hy vọng phục hồi những ảnh hưởng của sự suy thoái không được ủng hộ (thị trường chứng khoán lại một lần nữa giảm hơn 30%. Hoặc nói tới Texas những năm cuối thập niên 80, đầu thập niên 90, khi Resolution Trust Corporation7 đã bán một số lượng khổng lồ các tài sản tịch thu và gần như tất cả các ngân hàng, các khoản vay và tiết kiệm trong bang không đủ để trả hết nợ. Hoặc nhìn lại cuộc khủng hoảng nghiêm trọng trước đây và thị trường bất động sản suy sụp diễn ra tại California trong những năm đầu thập niên 90 (những ngôi nhà tại La Jolla có giá không đến 300.000 USD; chung cư tại Los Angeles giá chưa đến 100.000 USD)

Phải chăng những thời điểm bị coi là thời gian tồi tệ thực chất là thời gian tốt để đầu tư bất động sản? Không còn nghi ngờ gì về điều đó. Những nhà đầu tư mua vào tại bất kỳ thời điểm ảm đạm và suy thoái nào cũng đều kiếm được một khoản lợi nhuận khổng lồ nhờ vào sự thấu hiểu và khả năng phán đoán của họ. Còn giờ chính là cơ hội chắc chắn của bạn để mua một chiếc vé số chiến thắng. Bạn có thể liên kết với những thành tựu của họ. Lịch sử sẽ lặp lại. Bạn không cần một cỗ máy thời gian để đưa mình trở lại những năm tháng vàng son ấy.

Ngày nay, khi tôi ngao du và nói với mọi người rằng tôi đã giành một phần cuộc đời mình sống tại căn nhà ở Florida, họ thường phản ứng lại một cách dễ đoán rằng: “Florida! Thị trường bất động sản ở đó tệ lắm đúng không?”.

Tôi trả lời lại rằng:”Tệ? Ý anh là sao? Tệ? Anh nhầm rồi. Hiện nay thị trường tại Florida đại diện cho một trong những thị trường bất động sản tốt nhất tôi từng thấy n- tại bất kỳ đâu, trong bất cứ thời điểm nào. Tôi là một nhà đầu tư. Cân đối giữa nguồn thu nhập và dòng tiền, tôi thấy giá bất động sản đang khá tốt. Liên quan tới việc điều chỉnh các rủi ro tiềm tàng để thu hồi vốn, giá bất động sản càng tuyệt vời hơn”.]

1 Nới lỏng định lượng (Quantitative easing - QE) là một phương thức của ngân hàng trung ương nhằm tăng lượng tiền trong nền kinh tế khi lãi suất ở mức vô cùng thấp nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
2 Tình trạng khó khăn về tài chính (Financial distress) được định nghĩa là tình trạng khi doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc thanh toán hoặc có khả năng không thanh toán các nghĩa vụ tài chính đến hạn.
3 Bán khống (short sales) là bán chứng khoán đi vay với hy vọng thu lại lợi nhuận bằng cách mua lại và đem trả chứng khoán đó khi giá chứng khoản giảm trong tương lai.
4 Hành động người cho vay lấy căn nhà được mua bởi tiền vay khi người đi vay trả nợ không đúng hạn theo thỏa thuận.
5 Các ngân hàng tịch thu nhà và đem bán các căn nhà đã được tịch thu.
6 Tỷ suất về lợi nhuận dùng để tính giá trị hiện tại của khoản đầu tư hoặc tài sản có thể mang lại thu nhập trong tương lai.
7 Resolution Trust Corporation (RTC) là một tổ chức được Quốc hội Hoa Kỳ thành lập vào năm 1989 để thanh lý các quỹ tiết kiệm thất bại và tối đa hóa mức độ phục hồi.